高層住宅為什么將來會淪為“貧民窟”？
再過多十幾二十年后，問題將暴露出來。
第一階段：開發(fā)商為促進銷售，提前發(fā)布廣告，導致樓盤供不應求，形成“手慢無”的局面。
第二階段：房子尚未竣工，但預售已接近完成。房子建成后，快速交付使用，開發(fā)商撤出并停止對物業(yè)的補貼，物業(yè)開始依賴物業(yè)費維持運營。此時，盡管服務質量有所下降，但由于開發(fā)商剛撤出，物業(yè)還能維持一段時間。
第三階段：最初一兩年，物業(yè)費收繳率尚可，因為物業(yè)剛開始運作，服務質量雖不算優(yōu)異，但尚可接受。然而三年后，保潔、安保和技術服務人員數(shù)量明顯減少，物業(yè)員工年齡增長，服務能力顯著下降，小區(qū)環(huán)境大不如前。
第四階段：五到八年間，物業(yè)至少更換一次，但小區(qū)環(huán)境持續(xù)惡化。此時，物業(yè)除了收費，幾乎不再處理其他事務。
第五階段：十年后，有能力的住戶已遷往更大戶型或知名物業(yè)管理的小區(qū)，小區(qū)內出租房開始大量出現(xiàn)。
第六階段：隨著出租房數(shù)量增加，物業(yè)管理難度加大，物業(yè)基本不再負責。合租房增多，居住人員混亂，小區(qū)公共設施幾乎損壞殆盡，除了門衛(wèi)，小區(qū)幾乎無人管理。
第七階段：物業(yè)懈怠，住戶不滿，物業(yè)費難以收取，服務基本靠業(yè)主自覺，物業(yè)索性放任不管。
第八階段：小區(qū)成立物業(yè)委員會，嘗試更換服務能力強的物業(yè)，若成功則維持幾年，否則繼續(xù)惡化。
第九階段：十五年后，多數(shù)基礎設施達到使用壽命，需要更換，涉及資金問題，可能動用房屋修繕基金或額外收費。
第十階段：小區(qū)賬目混亂，物業(yè)聲稱資金短缺，小區(qū)處于無人管理狀態(tài)。
第十一階段：約二十年后，有能力的業(yè)主紛紛搬離，剩下的多為租戶。
第十二階段：隨著租戶和老年人增多，以及物業(yè)的放任不管，原本良好的小區(qū)逐漸淪為“貧民窟”。
第十三階段：此時，已無物業(yè)愿意接手，居民自管或街道接管不切實際，最終小區(qū)僅剩一名保潔人員進行基本清潔，徹底淪為貧民窟。
原因：
1、物業(yè)問題
小區(qū)的衰敗通常始于物業(yè)管理的失職，這在所有小區(qū)中都是普遍現(xiàn)象。
對于高層建筑而言，如果物業(yè)管理跟不上，物業(yè)費就會逐漸難以收取。
一旦物業(yè)費收不上來，物業(yè)管理就會變得消極，所謂的物業(yè)服務也就無從談起，小區(qū)環(huán)境也會變得臟亂不堪。比如，公攤面積被占用來放置鞋柜、養(yǎng)花，甚至在樓道里養(yǎng)雞鴨等現(xiàn)象屢見不鮮。
對于邊戶來說，住戶往往會在走廊上安裝防盜門，占用走廊空間來放置雜物或鞋柜。
因此，隨著時間的推移，保安人員逐漸被年齡較大的人員替代，通常是五六十歲的老大爺。
再比如，安保巡邏的頻率也從每兩小時一次逐漸減少到每天三次，安全性自然降低。
所以，只要物業(yè)無法盈利并開始消極怠工，小區(qū)的衰敗就不可避免。
2、維護問題
對于高層住宅而言，最重要的問題是維護。如果這個問題解決得好，其他問題就容易處理；如果解決不好，其他問題再好也沒有意義。
以電梯為例，一旦需要維護，所有住戶都需要共同出資。
這時有兩種選擇：同意或不同意。住在5層以下的住戶大多可能不同意，因此難以達成共識；而住在10層以上的住戶，樓層越高，達成共識的可能性也越大。
以一棟30層的兩梯兩戶高層住宅為例，住戶通常超過100戶。
要想與這么多住戶全部溝通好，難度非常大。因此，許多高層住宅的物業(yè)管理最終都被擱置。再比如，高層的污水管爆裂，受影響的業(yè)主要求物業(yè)進行維護，但需要動用維護基金。
想想這情景……即便是30層的高層住宅，達成一致意見都很困難。
如果是超過30層的建筑，達成共識就更難了。
3、配套跟不上
為什么要建高層？除了開發(fā)商追求利益最大化外，還因為場地有限，只能選擇建高層，這樣才能保證有一定的面積用于綠化和其他設施。
幾十年后，結構不合理、人車不分流、停車位不足、外觀和設施老化等問題將一一顯現(xiàn)。而這些基礎設施不會因為房屋居住時間的延長而改變，反而會成為難以解決的問題，擺在那里無人問津。
面對這樣的問題，即便召開多次業(yè)主大會，也難以解決，因為不受影響的業(yè)主通常不會同意維修。
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- 發(fā)表于 2025-01-02 09:03
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