關于霍英東的故事：他發明“賣樓花”，用訂金蓋樓，引爆房地產...
國內目前運行的商品房預售制度，基本屬于中國獨有的，取消只是時間問題。這種方式是把房產當成極其稀缺的東西來賣的。買家幾乎沒有話語權。首付30%，在世界上來說這個首付比例都是挺高的（很多...
國內目前運行的商品房預售制度，基本屬于中國獨有的，取消只是時間問題。這種方式是把房產當成極其稀缺的東西來賣的。買家幾乎沒有話語權。
首付30%，在世界上來說這個首付比例都是挺高的（很多國家5～15%）。
而且房子還沒完工，買家就要付全款，世界上基本沒有，有也基本是給海外的中國人準備的。因為這不符合商業規律，你在完工前就付了全款，風險難以控制，拿什么制約開發商？
哪怕在國內80～90年代企業的采購設備（設備可能是上百萬的，不比房子價格低）都沒這么付款的。正常的采購一般先付點定金（不超過5%），然后付預付款10～30%，設備做好以后廠家發貨，這時打剩下的貨款，但是要留5～10%的尾款，質保1～3年以后付尾款。
對比一下，國內若干年的房產銷售方式，五證不全開始賣的（有預售證），挖個坑就開始賣的，甚至挖個坑就讓付全款的……我一直都覺得好迷，這樣還賣的如火如荼。
現在中國房地產存量已經世界第一（第二是美國），房產已經不稀缺品，還繼續這么搞新房預售，真的不合時宜。
當年在香港發明出房產預售制的霍英東先生，是因為香港普通人買不了房子。那時香港有很多貴族，財閥，房子都是整棟售賣的。普通人自然買不起，所以只能租貴族財閥們的房子。
他發明“樓花”也是為了讓普通人能從無到有，能破局，擁有自己的房產。而不是為了割民眾韭菜，他的方案在當時是雙贏的方案。
而且他的方案是分六次付款，隨著工程進度完成情況付款。
關于霍英東自傳，書本是這么寫道：
在興建四方街樓宇時，除了提出印發售樓說明書的新招，我還采用了促銷樓宇和加速資金周轉的另一種新方法:“賣樓花”
那是1953年年底的一天，我找來高露云律師樓的律師和一些職員，一起商量怎樣推銷四方街新樓。在此之前，我剛用分層出售的方法，賣掉了我們投資興建的東安大樓。
我問大家:“有無比分層出售樓宇更好的賣樓方法?
在座的人搜腸刮肚，仍然不得要領，想不出什么新招來。律師說:“分層出售已經是一個大突破，這種方法也已證明對投資者和買家都有好處，難道還不滿足?”
我說:“我覺得光是分層出售，不能活躍樓市，吸引不了廣大市民買樓因為能夠一下子拿出一大筆錢出來買樓的人畢竟不多。能不能想個新方法，讓普通的市民也能買樓做業主?我始終覺得，買樓的人多了，物業市場才能旺起來。另外，有沒有辦法讓我們投資不多，就能有高的回報?我想了一個方法不知行不行?在新樓正式動工興建前，我們公司先收取買家的一部分訂金，余款分期支付，像交租那樣，到新樓落成時，收齊買家的錢，買家就擁有了自己的物業，做業主。”
律師問我:“是不是用買家的訂金來起樓?
我說:“沒錯，用買家的錢起樓。”
律師最初有些顧慮:“樓還沒建，買家是否愿意先付訂金?我說:“應該不成問題，可以通過律師或銀行方面來保障買家利益，給他們信心。”
律師最后也認為這是好主意，就繼續將這個想法再構思得完善一些。
四方街還沒動土，我就在售樓說明書上向市民推介分期付款的買樓新方“第一期先交訂金百分之五十，第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期余款百分之十于領到入伙紙時清繳。
樓宇開售的第一天，市民就蜂擁而來。立信置業有限公司的賣樓接治處和高露云律師樓，前來交訂金買樓的市民排成長龍。
這是分期付款方式第一次推出。之后，我們在出售四方街其它樓字時又不斷完善這種售樓方法，把第一期的訂金降低到總樓價的百分之十至三十,以吸引更多的市民前來買樓。
香港人就把正在興建中或還沒有動工興建的樓宇或其中的單元，形象地喻為“樓花”;我提出預售“樓花”，就是“賣樓花”。
“賣樓花”如今已成為全球地產行業都使用的經營手法，而立信公司則是最早推行這一方法的公司。
“賣樓花”是香港地產行業經營手法的一次革命性的突破。于買家而言，此方法減輕了他們一次性支付所有樓款的壓力，使得許許多多的市民也能介人房地產買賣市場，即使是那些略有積蓄的女工，只要先交一筆不算太多的錢，就可以預購新樓的單元，等到樓宇建成時補足余款，就可擁有自己的房產。
我真的想不到，“賣樓花”方法一公布，香港地產界瘋狂了起來，普羅大眾卷進了房地產的旋風里;我們負責發展、興建的樓宇的售樓處，每天都有很多市民從港九各地蜂擁而來，隊伍排成長龍，樓盛況空前。
當中，有政府的小職員，有月人兩三百元的教師和打工仔，有普通的家庭婦女，有那些終身不嫁人的“自梳女”……有些人排隊預售到“樓花”后，隨即把“樓花”轉售給別人，一天之間就已經賺了一筆……
對我們來說，“賣樓花”加速了樓宇的銷售，加快資金回收，且收足買樓者預付的訂金后才動工興建樓宇，也避免投資風險，萬無一失。
以上是霍英東自傳書上涉及的部分內容，僅供參考。
交房的時候，付最后的10%。
我看到前面有些答案說如果取消目前的期房銷售，開發商怎么辦？說實話，若干年前，我看那些上市開發商的報表的時候，就覺得他們負債太高了。
在正常商業模式下，有些開發商可能本來就不會存在。
目前的房產預售，應該逐步過度到跟世界接軌，無論如何也不能讓民眾長期背這個鍋。
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- 發表于 2024-02-29 17:32
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