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理解“征收”和“拆遷”的區(qū)別，對于涉及土地、房屋權(quán)益的人來說至關(guān)重要。雖然兩者常常被放在一起討論，甚至在日常語境中混用，但在法律和政策層面，它們有明確的核心區(qū)別：征收是行政行為，是取得財(cái)產(chǎn)權(quán)利的過程；拆遷是物理行為，是移除地上附著物的過程。

以下是對兩者主要區(qū)別的詳細(xì)解釋：

1. 法律性質(zhì)與行為主體：

   • 征收：
     • 性質(zhì)：?是國家（通常是政府）強(qiáng)制取得公民、法人或者其他組織不動產(chǎn)（主要是土地和房屋）所有權(quán)的行政行為。具有強(qiáng)制性、公益性、補(bǔ)償性。
     • 主體：?只能是國家（具體由縣級以上地方人民政府代表國家組織實(shí)施）。
     • 法律依據(jù)：?主要依據(jù)《憲法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)，必須符合“公共利益”的需要（如國防外交、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程、舊城區(qū)改建等）。
   • 拆遷：
     • 性質(zhì)：?是指拆除建筑物、構(gòu)筑物及其他地上附著物的物理行為。它可以發(fā)生在多種情境下：
       • 作為征收的后續(xù)執(zhí)行環(huán)節(jié)：?政府在完成征收程序、獲得房屋所有權(quán)后，拆除該房屋以實(shí)現(xiàn)征收目的（如建設(shè)道路）。這是最常見的情形。
       • 協(xié)議拆遷（非征收）：?開發(fā)商或政府為了非公共利益目的（如商業(yè)開發(fā)），在未啟動法定的征收程序前，直接與房屋所有權(quán)人協(xié)商購買其房屋并拆除。這本質(zhì)上是平等主體之間的民事合同行為（買賣+拆除委托），不具有行政強(qiáng)制性。需要所有權(quán)人完全自愿簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。
       • 自行拆遷：?業(yè)主因舊房改建、危房等因素自行拆除自己的房屋。
     • 主體：?多元化。可以是政府（執(zhí)行征收后的拆除），可以是開發(fā)商（協(xié)議拆遷），也可以是業(yè)主本人（自行拆遷）。

2. 核心目的與前提：

   • 征收：?核心目的是獲取土地和房屋的所有權(quán)，以滿足公共利益的需要。必須基于公共利益，必須依法履行嚴(yán)格的法定程序。
   • 拆遷：?核心目的是移除地面上的建筑物、構(gòu)筑物。它可能是為了執(zhí)行征收（服務(wù)于公共利益），也可能是基于民事協(xié)議（服務(wù)于商業(yè)目的或其他私人目的），也可能是業(yè)主自主行為。

3. 法律程序和強(qiáng)制性：

   • 征收：
     • 程序嚴(yán)格法定：?必須經(jīng)過一系列法定程序才能實(shí)施，包括：
       • 項(xiàng)目符合公共利益界定。
       • 擬定征收補(bǔ)償方案并公示、征求意見。
       • 進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。
       • 落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用。
       • 作出房屋征收決定并公告。
       • 評估確定補(bǔ)償價(jià)格。
       • 簽訂補(bǔ)償協(xié)議或作出補(bǔ)償決定。
       • 對于拒不搬遷的，政府可以依法申請法院強(qiáng)制執(zhí)行（司法強(qiáng)拆）。行政強(qiáng)制拆遷已被廢止。
     • 強(qiáng)制性：?具有單方強(qiáng)制性。只要符合法定程序和條件，政府可以依法強(qiáng)制取得所有權(quán)，所有權(quán)人有配合的義務(wù)。
   • 拆遷（特指非征收的協(xié)議拆遷）：
     • 程序相對靈活：?由拆遷人與被拆遷人平等協(xié)商，達(dá)成一致后簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議和拆除協(xié)議。沒有法定的、統(tǒng)一的強(qiáng)制程序要求。
     • 非強(qiáng)制性：?不具有行政強(qiáng)制性。只要任何一方不同意，協(xié)議就無法達(dá)成，拆遷就無法進(jìn)行。開發(fā)商或政府無權(quán)強(qiáng)制拆除未達(dá)成協(xié)議的房屋。如果開發(fā)商或其他人強(qiáng)行拆除，屬于侵權(quán)行為或違法犯罪行為。

4. 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

   • 征收：?補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由法律法規(guī)明確規(guī)定（如“不低于類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”），旨在保障被征收人的居住條件和生活水平不降低。評估機(jī)構(gòu)由政府或雙方協(xié)商選定（具體規(guī)定有差異），結(jié)果需相對公平公開。
   • 拆遷（特指協(xié)議拆遷）：?補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定，主要依據(jù)是市場價(jià)值和雙方的議價(jià)能力。雖然也有一定的市場參照，但沒有法定的強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)底線（不像征收有“不得低于市場價(jià)”的要求），靈活性大但也更容易產(chǎn)生不公平。

5. 權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)：

   • 征收：?房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移發(fā)生在征收決定生效之時(shí)（補(bǔ)償?shù)轿皇乔疤幔＜词狗课萆形床鸪渌袡?quán)在法律上已屬于國家。
   • 拆遷（協(xié)議拆遷）：?房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移發(fā)生在雙方簽訂房屋買賣合同/轉(zhuǎn)讓協(xié)議并完成產(chǎn)權(quán)變更登記之時(shí)（如果在拆除前需要變更登記）。

簡單來說：

• • 征收 = 政府為了公共利益，依法強(qiáng)制拿走你的房子/地（但會給你補(bǔ)償）。?征收完成后，房子/地就是政府的了。
  • 拆遷 = 把房子/建筑物推倒拆掉這個動作本身。
    • 這個動作可能是政府執(zhí)行征收的結(jié)果（政府拆掉它已經(jīng)征收來的房子）。
    • 也可能是你和開發(fā)商私下談好價(jià)錢，你自愿把房子賣給開發(fā)商并被拆除（協(xié)議拆遷）。
    • 還可能是你自己拆自己的房子。

最重要的結(jié)論：

• 只有在政府依法啟動了“征收”程序并完成補(bǔ)償后，其后續(xù)的拆除行為才是合法的強(qiáng)制拆遷。
• 任何在未完成法定征收程序（或未達(dá)成自愿買賣協(xié)議）的情況下，強(qiáng)制拆除他人房屋的行為，都是非法的。

理解這種區(qū)別有助于保護(hù)公民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，在面對相關(guān)情況時(shí)能夠明確政府行為的性質(zhì)、自身的權(quán)利義務(wù)以及尋求救濟(jì)的途徑。

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