3 【已解決】 如何看待現(xiàn)在老破小遭棄，好房子試點(diǎn)暢銷的現(xiàn)象？好房子得房率普遍超 100%的原因是什么？
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，在住建部的大力倡導(dǎo)下，2024年下半年，全國(guó)主要城市開(kāi)始大力推動(dòng)“好房子”試點(diǎn)；成都等部分城市率先進(jìn)入全面推廣階段，北京、上海、深圳、杭州等城市也陸續(xù)出現(xiàn)“好房子”地塊成交。
與傳統(tǒng)住宅相比，“好房子”具有諸多優(yōu)勢(shì)。
第一，建筑標(biāo)準(zhǔn)提升。主體結(jié)構(gòu)更加安全、綠色、節(jié)能，全包建筑結(jié)構(gòu)更為穩(wěn)固、防火、抗震；第二，規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)放寬。“好房子”擁有更豐富的公共空間配套，居住環(huán)境更為舒適、智能；第三，得房率較高，使“好房子”具備更高性價(jià)比。從目前獲批的項(xiàng)目來(lái)看，其得房率普遍超過(guò)100%，部分項(xiàng)目甚至高達(dá)150%。
最佳答案 2025-03-02 00:00
一邊是捧，一邊是踩。
一邊推出容積率新規(guī)，允許“偷面積”，提高得房率，為的就是促銷新房、從根源上有利土地出讓，這就是捧。
一邊推住房養(yǎng)老金增加存量房特別是老房子的持有成本；通過(guò)直接允許或者變相允許空置房降低物業(yè)費(fèi)收取起到一石二鳥(niǎo)的作用——不僅在短期起到減緩因等效空置稅引起的拋售，又能在中長(zhǎng)期起到加速存量房環(huán)境設(shè)施老化的效果；并且再次通過(guò)與得房率更高的新房的對(duì)比，從多方面多角度極力壓低購(gòu)房者購(gòu)買存量房特別是存量二手房的意愿，這就是踩。
新房的最大利益環(huán)節(jié)在土地出讓，持有存量未售房的開(kāi)發(fā)商和持有存量二手房的個(gè)人天然就是唯一具備出讓土地能力的地方政府的競(jìng)爭(zhēng)者。只要地方政府還有強(qiáng)烈的土地出讓意愿，那么這樣的競(jìng)爭(zhēng)就注定是一邊倒的，因?yàn)榈胤秸谀撤N程度上既是運(yùn)動(dòng)員，又是裁判，隨時(shí)可以通過(guò)規(guī)則對(duì)持有存量未售房的開(kāi)發(fā)商和持有二手房的個(gè)人進(jìn)行降維打擊。
目前所謂的“好房子”，就是各地通過(guò)改變?nèi)莘e率計(jì)容規(guī)則，給開(kāi)發(fā)商“松綁”，使開(kāi)發(fā)商一直求之不得的通過(guò)“偷面積”等措施來(lái)吸引購(gòu)房者的想法得以實(shí)現(xiàn)，使新房取得明顯吸引力，最終以促銷新房推動(dòng)土地出讓。“好房子”上市后，在短時(shí)間內(nèi)促進(jìn)交易、促進(jìn)土地出讓方面所形成的“脈沖”效果也會(huì)更加明顯。但這種促銷的代價(jià)，必然就是存量二手房更難成交。
所以我們也要清楚，新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)的也必然會(huì)呈現(xiàn)越來(lái)越明顯的脫鉤過(guò)程，過(guò)去的新房有剛需型、有改善型，而將來(lái)新房市場(chǎng)基本都是改善型，并且趨向高端化，而真剛需的功能會(huì)幾乎全部由存量住房承擔(dān)。
很多人都用日本的數(shù)據(jù)舉例說(shuō)東京的新房最終還是漲回了當(dāng)年的價(jià)格，大多數(shù)反駁觀點(diǎn)首先考慮的是這種說(shuō)法忽視了通脹和匯率等因素。但其實(shí)最重要的差異，在于新房市場(chǎng)已經(jīng)明確完成高端化，有精細(xì)化的設(shè)施與服務(wù)配套，與過(guò)去偏向剛需的普通的剛需房已經(jīng)不是一個(gè)檔次的產(chǎn)品，前后的價(jià)格并不具備可比性。
真剛需群體也無(wú)需望新房興嘆，因?yàn)楝F(xiàn)在的“好房子”的精細(xì)化的設(shè)施的維護(hù)成本也要遠(yuǎn)高于普通的存量住房。基于幾元一平的物業(yè)費(fèi)往往都要嫌貴的國(guó)情，“好房子”的維護(hù)成本更不是真剛需群體能承擔(dān)得起的。
過(guò)去中文互聯(lián)網(wǎng)對(duì)西方國(guó)家?guī)资晟习倌甑淖≌歼€能住人、而中國(guó)住宅似乎建了二十多年就要面臨拆遷這種對(duì)比的看法，是西方的住宅質(zhì)量過(guò)關(guān)、中國(guó)的住宅質(zhì)量沒(méi)有保證。其實(shí)，根本原因在于城鎮(zhèn)化過(guò)程走到了哪個(gè)環(huán)節(jié)，在于政府是否能夠通過(guò)拆遷獲取可觀的土地出讓金與拆遷成本的利差（根本原因在容積率）。很快，中國(guó)也將經(jīng)歷這個(gè)階段，中國(guó)居民居住房屋的房齡也會(huì)普遍延長(zhǎng)到三十年、五十年。
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