現房銷售的關鍵是如何賺錢,現在的銷售去化已經非常困難了,民企基本不參與土拍拿地,再加上規定現房銷售的話就更沒人玩了。目前,土地市場就靠國央企和平臺兜底,他們的融資成本比民企低,估計還能玩玩,而且他們對于項目盈利方面的考核沒有那么嚴格,國有資本畢竟要承擔社會責任。
當然,辦法也不是沒有,但需的有人讓利。開發商資金成本最高的就是拿地時的前融階段,這時候的資金是用于繳納保證金和土地出讓金,其融資成本高達8-10個點,前段時間很多高收益金融產品暴雷,就是用于前融貸款的。后續開發商獲取土地和建設后,有開發貸和資產抵押融資,這個時候的融資成本就要小很多,而開發商能夠進行貸款的置換,來減輕資金成本方面的壓力。
所以,我在想如果在開發商資金壓力最大的時候,能夠有一些緩和得措施,比如保證金比例,土地出讓金按比例分批次、分階段繳納,那必然能夠緩解資金壓力,黑現房銷售騰挪出利潤空間。但這需要地方政府讓利出來,目前看來時與虎謀皮的事情…