【已解決】 人大代表建議取消商品房預售制度，稱爛尾將不再發生，哪些信息值得關注？
紅星新聞消息，2024全國“兩會”召開在即，第十四屆全國人大代表、浩天律師事務所合伙人會議主席朱征夫擬向大會提交“關于取消商品房預售制度”的建議。朱征夫認為，商品房建設已經經過高速增長期，進入存量時代。在這種背景下，應當考慮取消商品房預售制度。
朱征夫表示，取消商品房預售制度，可帶來諸多有利之處，如有力保護購房業主的合法權益，催生優質房地產開發企業，減輕政府監管壓力等。
“在商品房現售制度下，實現公開、公正、公平交易，商品房預售制度下的爛尾等情形幾乎不會發生，能夠有效減輕地方政府的壓力，也有利于地方政府相關部門集中精力做好其他服務與監管等工作。”朱征夫說。
最佳答案 2024-03-03 00:00
預售制是房地產供不應求的時候一種緩解辦法，增加市場的參與者和房地產供應來緩解供需關系，相當于房企“眾籌”拿居民的錢來給居民蓋房子，但世界上用的經濟體本身也不多，對雙方的權利義務約束是相互的，比如嚴格的監管資金，房地產交付后開始還款，質量問題的理賠保障等等，絕對不可能讓出錢的購房者承擔所有環節的風險。
然而我們的預售制本身就是特色“改良”版本的，幾乎無限趨近于保護既得利益者利益，而讓居民無限吃下風險，質量沒保障，交付沒保障，沒拿到房子就得還債，土地出讓金概不拖欠，在房地產高漲時期這個問題并不顯著，因為總有后來者用更高的價格更多的需求來維系房企資金池。真當房地產后來者無以為繼的時候，蓋子就蓋不住了，回頭來看，幾乎每個風險把控緩解的設計都失效了，如此規模的資金，如此龐大的市場，如此關乎民生的事情，假設有那么幾個關鍵環節的購房者保障得以落實，怕都不會出現今天這種慘烈的局面，更可怕的是，至今沒有太多人為此尷尬的局面承擔責任，僅靠包稅官的房企負責人嗎？銀行，監管部門，住建部門誰承擔責任了。
現在不取消無非是寄希望于后來者買房的錢，勻一勻擠一擠，把前面的坑填上，但還是沒有給后來者足夠的權益保護，還得嚴格執行限跌令，導致的結果是，進一步加劇了新房市場的需求下滑，大家都是現實中的人，誰現在買房不看進度，只有準現房更好賣，政策設計的靠后來者高價填坑，市場也不完全都是沒腦子的人，就會用腳投票，再說你新房有限跌令，至少現在二手房市場沒有，且跌幅遠大于政策控制的新房價格，就連一線的統計數據都是同比下跌超過3%的，這可是不少錢呢，高位下跌10%以上的也不少見，并且還可以談。
現在的房地產市場，預售制的前提是供不應求，且不說你根本就沒做好預售制，沒人像我們這樣把風險剝離干凈的，就是現在市場普遍供大于求的情況，特色預售制也失去了它存在的歷史前提。再說政策初衷，你不能總說想怎么樣就怎樣，你想繼續依靠預售制給房企緩解壓力，市場都是傻子嗎？自己就會選擇短期可以交付的房子，或者連續降價的二手房，質量更透明，風險幾乎沒有，地理位置一般也更好，這幾年可沒有限跌令，他不賣有的是人愿意打骨折賣，議價權比限跌令的新房更大。所以現在的預售制已經失去了其價值，反而打擊了市場的流動性，讓人們更加畏懼期房，還要限制市場定價，所謂的不能大落，流動性不斷下降，也會逼死更多的房企，不能兼顧的時候，就應該盡快做決斷，雖然這個決斷要晚來七八年，但總得要做，換句話來說，保留預售制大家就敢買樓花給房企填坑嗎？未必吧。
總結起來，我國的預售制本身存在天然的缺陷，對購房者保護太弱，相反非常利于一條鏈條的所有分利者，房地產下行周期基本就成了風險放大器。保留是假設市場還敢不斷的買期房來給過去的窟窿填坑，而市場在幾番鞭打下也不都是傻子，自己就會有限找準現房和二手房，不是你設想預售制怎么發揮作用他就怎么發揮作用，市場未必按你想要的方向走。
如果不改革特色預售制和限價問題，無視購房者的利益保障，房地產市場就是再過十年，也很難說能實現正常健康的市場。
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