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    北京普宅沿用5年前標準 業內建議適時調整

    發布時間:2019-11-12【行業新聞】

    北京普宅沿用5年前標準 業內建議適時調整

    深圳普宅標準不再考量總價;北京很多五環外限競房“被豪宅”,而購房者絕大部分是剛需和剛改

      “普宅豪宅化”對剛需及有換房需求的人來說,在首付上影響較大(資料圖片)

      “雙11”這一天,深圳住建部門和稅務局相關工作人員均確認,容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅,滿兩年可免征增值稅。

      過去五年,深圳的普宅與非普宅標準以總價、容積率和面積為判斷標準,隨著房價的大漲,深圳不少房源“被豪宅化”。如今,普宅標準不再考量總價,將有部分房源從非普宅劃入到普宅范圍,并因此免征增值稅。在分析人士看來,或將有30%的市場交易免征增值稅,而每套房源免征的稅費或將高達幾十萬元。

      深圳普宅新標準實施,約三成房源減稅

      目前深圳適用的普通商品住房標準于2015年9月公布實施,根據《關于深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》,將按十個區來劃分,其中羅湖區每套總價390萬元及以下;福田區每套總價470萬元及以下。

      如今新的調整,最大的變化是將總價標準去掉,容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅。

      據深圳市住房和建設局表示,對普通商品住房標準進行調整,將有利于使更多剛需家庭享受稅收優惠政策,降低剛需購房成本,滿足合理住房需求。

      普宅標準調整,最大的影響是二手房稅費。按照新的標準,將有一部分房源從非普宅劃入普宅,這部分房源如若購買2年以上(含2年)對外銷售,將免征增值稅。

      中原地產以南山一套網簽700萬元、原登記價350萬元的房源做對比,在調整前,該套房源被列為非普通住宅,如果滿兩年出售,在標準調整前,總稅費為34.75萬元,調整后的稅費為13.66萬元,稅費減少近21萬元。

      中原地產首席分析師張大偉表示,新標準將影響大約市場30%的交易,這部分房源稅費將大大減少。

      北京86%新建住宅被認定為豪宅

      與深圳相似的是,北京同樣面臨“普宅豪宅化”的情況。而此次深圳普宅標準調整,在業內人士看來,北京也到了普宅標準必須改的時候了。

      眾所周知,北京目前實行的普通住宅認定標準為2014年的版本。首先需滿足住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上,單套建筑面積在140平方米(含)以下;其次,單價不超過最高限價,或總價不超過最高限價,單價、總價符合其一即可。

      具體的最高限價標準是:五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套;五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套;六環外為單價23760元/平方米,總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下,一套房子的單價或總價在上述價格范圍內,則被劃為普宅。

      按此現行標準,北京有成交記錄的45個限競房項目中,67%的項目全部房源為非普宅,符合普宅標準的僅有2個,另有14個項目包含有部分或少量普宅,為一些小戶型房源。

      張大偉表示,北京86%的新建住宅被認定為豪宅,六環內普通住宅僅有5%。

      眾所周知,北京的普宅和非普宅在首付上差異很大,其中普通住宅首套首付是35%,二套首付是60%;非普通住宅首套首付是40%,二套首付是80%。這對于二手房的購房者以及有換房需求的人來說,影響較大。

      合碩機構首席分析師郭毅表示,目前,五環外的很多限競房項目都超出了普宅標準,而真正會住到這些房子里的人,絕大部分是剛需和剛改,他們的收入相對來說并未達到很高水準,這一部分人理應在稅費優惠上給予傾斜。“普宅標準應針對當前的市場現狀作出適時、及時的調整。”

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