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    為何大小城市同時遭遇“去化危機”

    發布時間:2019-06-12【行業新聞】

    從市場表現來看,在過去的一年里,北京限競房去化率僅約三成,隨著限競房供應井噴,部分項目迎來“去化危機”。與此同時,遠在千里之外的湖北恩施市,也在遭遇著一場“去化危機”,部分樓盤不得不大幅降價。

      2015年,隨著土地價格的水漲船高,北京新房供應一度全面高端化。進入2016年,北京市政府決心扭轉地王和豪宅項目不斷涌現的局面,住宅土地供應幾乎全都以“限房價、競地價”的形式推出。未來住宅需要以政府限定的價格出售,多數項目戶型需采用“70/90”設計,且購房者在取得房產證五年內,不得出售。

     進入2018年,限競房項目開始陸續入市。據諸葛找房數據研究中心統計,截至2019年5月北京新房市場共有49個限競房項目取得預售證,累計供應房源3.3萬套,占北京商品住宅總供應的64%,限競房已經成為北京新房市場主要的供應產品。

      但從市場成交表現來看,卻是差強人意。網簽數據顯示,2018年6月至2019年5月北京新房市場限競房總成交10333套,入市去化率約為31%。究其原因,供應量大,價格偏高是影響去化率的重要原因。以海淀區為例,限競房項目入市3個,共成交72套,成交面積為9824平方米,成交均價為54170元/㎡,成交金額為5.20億元,去化率僅為8.92%。

      在湖北恩施市,日前,一份名為《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》的文件在網上引起熱議。本報記者從當地業內人士處獲悉,該通知屬實。“市場比去年疲軟,大的開發商進駐密集,部分小開發商生存空間受到擠壓,支撐不了。”上述業內人士說。

      針對社會反映比較強烈的當地房價斷崖式下降問題,湖北恩施市房地產協會對部分樓盤進行調查核實,并列出降價現象的十條主要表現和相應的四個措施予以引導和糾正。調查顯示,當地有的樓盤降價幅度在備案價基礎上下調800-1200元每平方米的價格開盤銷售,另有部分樓盤降價幅度在200-500元每平方米之間不等,降價名目繁多。此外調查還指出,“個別樓盤不按成本和市場規律定價,綜合成本與實際銷售價格形成巨大反差,給自己的樓盤留下不可持續發展的空間”,“部分樓盤甩賣價格在4000-4500元每平方米之間,給整個市場預期形成不良影響。”

      據前述業內人士透露,造成恩施房價大幅下降的原因,還有一個重要因素是“前幾年密集放量,存量物業多,去化慢”。

      實際上,從本報記者近期調研來看,大開發商密集進駐中小城市這種情況并非個案,東中西部城市都有,有的城市小開發商不無擔憂地對記者表示,明年當地供應量將會劇增,房價肯定會下降。恩施的情況和眾多中小城市一樣,城市人口增長緩慢,其實很多中小城市都面臨人口流失的巨大壓力,住房供應仍在增加,房價下降與否不是靠一紙禁令就能解決。 需要指出的是,大小城市同時出現的去化問題并非只是巧合。北京力推限競房的初衷是好的,但是供應量大了,房價上漲雖然受到遏制,但絕對價格仍然比較高,房價收入懸殊是制約樓市可持續發展的根本原因。像北京這樣的超大城市,如果不能解決好房價收入懸殊和供應節奏的問題,同樣也會遭遇“去化危機”。

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