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    北京樓市連續兩月降溫 6月能否入夏?

    發布時間:2019-06-11【建筑知識】

    市場環境復雜多變,北京樓市呈現階段性波動。數據統計顯示,5月延續了4月份成交下滑的態勢,價格則因成交結構影響,有小幅下降。

      北京市住建委網簽數據顯示,5月北京二手住宅網簽量13764套,環比上個月下降4.7%,與去年4月份同比下降24%。這也是本季度以來,連續第二個月網簽量下滑。

      6月樓市能否入夏?58安居客首席分析師張波告訴21世紀經濟報道記者,6月樓市退燒在二線以下城市體現更為明顯。從安居客線上的二手房數據來看,一線城市漲跌各現,6月上旬二手房掛牌價格中,上海環比5月上漲0.29%,北京環比上漲0.25%,深圳環比下降0.42%,廣州環比下降0.13%。二線城市則分化明顯,鄭州環比上漲0.04%、成都環比上漲0.51%、重慶環比上漲0.41%、杭州環比下降0.01%、長沙環比下降0.1%、?诃h比下降0.38%。

      “北京降溫更多體現在二手房成交量減,二手房價則依然保持小幅上升態勢。因此,6月北京極難說入夏。當然,整體一線城市樓市的穩定性要好于二線城市。”張波說。

      議價房源占比96%

     就價格走勢來看,5月成交均價和上個月相比亦有所下降。5月份,麥田二手住宅成交均價環比下降1.1%,二手住宅掛牌價格環比上個月下降0.6%。從房源成交價格來看,5月成交房源中降價房源比例占比為96%(較上個月上升2個百分點),整體降價幅度為5%(和上個月相當)?梢钥闯,買賣雙方之間的價格博弈在加重,賣方降價達不到買方心理價位依然很難成交。

      21世紀經濟報道記者調研了部分中介門店。經紀人普遍反映,整體來看,3月份市場成交量表現不錯,但4、5月,成交量和價格都在下滑。近兩個月購房客戶主要是剛需或者改善性需求,而這其中以剛需、小戶型成交為主。當前成交的房源中,議價空間普遍存在。“舉個例子,掛牌價310萬,最后房源的成交價可能就在300萬左右。”我愛我家豐臺方莊某店面店長說。

      以鏈家經紀人許明近期經手的二手房為例,“最近接手的成交案例是櫻花園小區一個頂層的南北向兩居室。業主出于換房需求掛牌出售,因為房源屬于頂層,價格相對便宜。掛牌總價為485.61萬,最終成交價格為446萬,均價7.3萬元/平方米。由于業主報價合理,成交很快,從看房到確定成交雙方一共花了10天時間。”

      麥田房產認為,5月北京市場表現完全符合市場預期。市場交易量小幅下降,主要原因在于,在政策層面上,對需求有實質性影響的“認房又認貸”銀行信貸政策未出現變化,置換需求這類市場成交的主力仍受入市門檻所制約。在3月份“小陽春”階段性集中釋放之后,市場需求小幅回落是正常且理性的市場表現。在需求平穩波動的市場環境下,由于受成交結構影響,價格在不同月份出現小幅上下波動是市場的正常走勢。

      房市“微收緊”

     不僅是北京。中原地產數據統計顯示,整體看,一二線城市數據自5月以來,出現穩中下調跡象,整體小長假同比下調了8%左右。從5月以來的市場日均成交量來看,環比4月份環比下調了2%左右。二線代表城市成交環比下降24.2%,同比下降15.2%。其中南京環比下降較為顯著,降幅達47.7%,寧波、大連和溫州緊隨其后,降幅均超五成;僅南寧和武漢環比上升,其中南寧升幅達19.7%。三線代表城市同環比降幅高于一二線代表城市,環比下降39.3%。其中,東莞降幅較為明顯,達42.5%。同比來看,整體下降39.0%。

      上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,“‘小陽春’只是部分地區存在,主要是一線、二線和東部地區部分城市。中西部廣大三四線城市基本上沒有‘小陽春’,而目前所謂的降溫也只是在之前有小陽春的這些城市降溫。主要表現為二手房成交量下滑。價格方面,有些由漲轉跌,有些則是漲幅縮小,房東和買房者的心態也發生了一些變化。”

      “整體市場都出現了‘退燒’跡象。包括房企融資、土地成交等方面都出現上漲乏力現象。這背后主要原因是房地產調控政策信貸約束政策收緊。”張大偉說。

      張波認為,調控目前呈現“微收緊”。四月6城約談,五月4城又點名,這些都明確向市場釋放信號。這表明了樓市因城施策絕不是因城放松,人才政策頻頻落地也不是樓市政策全面放松的信號,再次顯示出中央對于2019年“三穩”的目標毫不動搖,對于各城市樓市穩定的要求絕不放松。

      另外,融資“微收緊”。今年以來,受整體市場流動性放松影響,房地產企業無論從融資難度還是融資成本上都有了很大程度的緩解,同時一季度一二線樓市熱度提升也加快了購房者入市的步伐。受此影響,房企近期在部分城市拿地的積極性明顯提升,也加大了融資的需求。在此背景下,銀保監會重申對房企的融資限制,也屬于樓市調適度從緊,資金監管的閥門或面臨“微收緊”。

     就未來市場走勢來看,張波認為,未來樓市“三穩”的目標不變,保持全國樓市整體平衡的主基調亦不會改變。因此2019年樓市很難有大起大落,更多是不同城市的小幅震蕩調整結合調控的“微松緊”變換。“因城施策”細化到“因區施策”,對于樓市的調控不但在不同城市有所不同,在同一城市的不同區域也會出現變化,這一點已經在蘇州等地的政策中得到體現。

      調控的松緊變換將成為常態,松緊變換在二線城市的體現更為明顯。市場熱度較高的城市,尤其是二線城市未來加碼的空間更大。3-4月房價持續上漲幅度較高、土地市場較熱的城市,未來或將面臨“微收緊”。從北京來看,后續政策從緊的空間較小,在土地限價等層面還有可能出現進一步放松,但限購等調控力度放松的可能性極小。

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