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    蘇州:房貸不滿5年,提前還貸收違約金

    發布時間:2018-08-03【政策法規】

         “您在我行辦理的個人住房貸款業務,在申請部分提前歸還本金或提前結清貸款時,我行將根據合同約定收取一定比例的提前還款違約金。”昨日起,蘇州中行、農行、工行和建行四大國有銀行在為個人辦理住房貸款業務時,都會要求客戶簽署一份提前還款須知,這份提前還款須知中明確規定,8月1日起,客戶若在60個月內提前還款,將被收取一定比例的違約金。

      新規:提前還款100萬,可能要交納2.94萬違約金

      從8月1日起,蘇州中行、農行、工行和建行等四大行針對提前還房貸的客戶,收取一定比例的違約金。不過,該政策只針對于8月1日以后新簽的貸款,8月1日前發放的貸款,依然按照原來的政策執行。

      根據規定,從8月1日開始,客戶若在5年內提前還款,將被收取違約金。提前還款違約金=提前還款金額×貸款執行月利率×6個月,部分提前還款的,每次還款金額不少于壹萬元,且須為壹萬元的整數倍。目前蘇州各銀行房貸利率執行首套房上浮20%—25%,二套房上浮20%—30%的政策。按照目前蘇州首套房貸利率在基準利率上浮20%來計算的話,即利率為5.88%,按照這一利率,若提前還款100萬,客戶需要交納2.94萬元違約金。這也意味著,若通過銀行貸款所購的房屋在5年內再度交易,交易成本將會有所增加。

      在此之前,各大銀行對提前還款的要求較為寬松,部分銀行只需要正常還款1個月后就可申請提前還款,無其它費用。有些銀行也曾有過“提前還款要交違約金”的規定,具體要看當時的貸款合同。工行營業部工作人員告訴記者,針對客戶提前還款行為,如購房貸款合同中無特別說明,貸款不滿1年提前還款,在客戶申請提前還貸時將收取最高不超過六個月房貸利息的違約金,這項規定之前是一直存在的,但在實際操作中卻很少真正執行。記者了解到,在購房貸款合同中,不同的銀行一般都會根據實際情況設立提前還貸違約金,但是一般沒有明確相應的期限和收取的金額。

      而此次執行最新規定的不同之處在于,針對貸款開始5年內提前還款的情況,明確約定將收取一定比例的違約金。據了解,伴隨著違約金新規的執行,相關銀行會在貸款合同簽訂的過程中,以專門的告知書方式提醒貸款人。而對于需要貸款買房的市民來說,看清貸款合同條款和相關須知也非常重要。

      違約金新規一定程度上類似于限售作用

      昨日下午,記者在蘇州市不動產交易中心看到,前來辦理房產交易過戶的市民非常多,許多人在大廳內排隊等候辦理各種手續。在蘇州購房群體中,貸款不滿5年,選擇提前還款的客戶并不少。在蘇州各大銀行前來咨詢提前還款的人群里,除了剛買新房的購房者,也有一部分是改善置業的換房人群,他們大多數名下都有未結清的貸款,這種情況下就需要通過提前還款來結清貸款,以此來盡快將房產賣出從而購買新房。

      市民周先生前段時間在蘇州高新區購買了一套新房,總價200萬元,貸款140萬元,由于最近生意不錯,賺了一筆錢,周先生打算拿這筆錢提前還款。然而,當他看到違約金新規后,立馬改變了想法,決定暫緩提前還貸,將這筆錢用于其它投資。市民李女士三年前買了套二手房,趕在違約金新規出臺前將之前購房貸款全部還清了。李女士表示,違約金新規出臺的目的是鎖定炒房客資金,抑制房價過快上漲。然而,這些違約金也很可能加在房價里由買房人承擔,會不會變相提高房價?

      業內人士指出,違約金新規的執行,或將增加買房人的購房成本,打擊二手房市場交易的積極性。由于違約金新規主要針對8月1日后貸款的人群,特別是對急于出售房屋進行套現的投資客,肯定會產生影響。違約金新規雖不是限售,但一定程度上有類似于限售的作用,如果是短期內出手,無疑加大了房屋在二手房交易市場流轉的成本,對今后的短線貸款投資購房行為,或將受到一定的影響。據統計,今年上半年蘇州市區商品住宅成交33057套,同比去年上半年35931套下跌了8%;二手房住宅共計成交35028套,同比去年上半年29598套上漲約18%。截至今年6月,蘇州二手房掛牌均價為24411元/平方米,較2017年年底上漲了523元/平方米,掛牌價穩步緩慢上漲。

      提前還貸是否構成違約主要看合同約定

      對于提前還貸需要收取違約金這一規定,蘇州丁曉農律師事務所主任律師臧祝文認為,提前還貸本身就是一種違約行為,這種做法符合法律規定。提前還貸是否構成違約,主要應該看合同的約定,如果合同雙方有約定,那么就應該按照約定處理,購房者改變了合同約定的還款時間就屬于違約,違約的話就應該承擔相應的違約責任,這就需要看合同中違約責任有沒有約定,如果約定的話則按照約定執行,如果沒有約定的話,銀行采取這樣的規定肯定不行的,在沒有約定的情況下,銀行沒有權利禁止借款人提前償還借款,也無權單方面的向還款人收取違約金。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此次蘇州部分銀行關于提前還貸政策給予了規范,既和銀行本身業務規范有關,也是在積極執行房地產調控政策。此類政策對于辦理貸款的購房者沒有太大影響,而對于一些短期內要置換的或者拋售房產的群體會有一定影響。提前還款之前也是要收取違約金的,這個政策在全國其它城市的銀行本身也是執行的。但是不同的是,此次蘇州實行的違約金新規,主要是強調了5年內進行提前還款的做法,這樣做其實是考慮到銀行房貸業務需要穩定,持續提前還款,銀行本身房貸業務就會受干擾。當然,在具體操作中也要看到,此類規定對于部分急于換房的群體來說,肯定會增加成本。

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