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    穆迪:2017年中國房地產銷售增速將放緩

    發布時間:2017-07-15【分析研究】

    國際信用評級機構穆迪近日發布報告預測,中國各級政府加強調控抑制房價上漲,2017年中國房地產市場將會降溫,銷售增速將有所放緩。

      在銷量與平均房價增長推動下,2016年中國房地產銷售額創下近10萬億元新高。當年9月底開始,政府從供給端和需求端加大樓市調控力度,中央政府將“去泡沫”作為2017年樓市主基調,各地在地方“兩會”上陸續表態響應中央。

      2月3日,央行分別上調了7天、14天、28天逆回購操作中標利率,并且上調了常備借貸便利貸款利率,隔夜品種上調35個基點。業內人士分析稱,這其實是變相加息,資金面將成為影響2017年樓市走勢的關鍵因素。

      調控致12月房地產銷售放緩

      穆迪投資者服務公司發布的《中國房地產市場焦點》報告指出, 2016年中國全國合約銷售額創紀錄達到9.9萬億元,較2015年增長36.2%。穆迪分析師黃哲表示,由于官方2016年9月為調控房地產市場而采取更嚴格的措施,因此當年12月的銷售額增速有所放緩,低于前三個季度。

      “經歷了2016年的增長后,我們預計2017年全國合約銷售額將與2016年大體持平或略有下降。”黃哲說。

      在歷經長時間的快速上漲之后,房地產泡沫已成為中國經濟當前的風險點。為抑制房價,中國一二線城市自2016年9月底起展開樓市調控,多地先后出臺限購、限貸政策。

      以首都北京為例,該市2016年9月出臺新政,要求進一步完善差別化住房信貸政策,規定首套普通自住房首付款比率不低于35%,二套房無論有無貸款紀錄,首付款比率均不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比率不低于70%。

      2016年年底召開的中央經濟工作會議中亦明確定調2017年樓市發展,即“房子是用來住的,不是用來炒的。”。隨后地方“兩會”相繼召開,多地繼續對房地產市場調控表態,其中熱點城市均表示將嚴格執行調控政策、穩定房價。北京公布2017年樓市調控目標為房價環比不增長;上海表示要牢固把控基調,重申“房子是用來住的,不是用來炒的”。

      一二線城市房價增長減緩

      穆迪報告顯示,各地的調控措施已初見成效。2016年12月,中國70個大中城市當中,有46個城市的房價環比出現增長,數量少于11月份的55個和10月份的62個城市。與此同時,有20個城市房價出現環比下降,數量高于11月份和10月份。

      從一線城市房價來看, 2016年12月,4個一線城市中北、上、深在將近兩年中首次出現房價環比下降,降幅分別是0.1%、0.2%和0.4%,而廣州房價漲幅從11月的0.9%降至12月的0.7%。4個一線城市平均房價增幅環比持平,而11月和10月分別增長0.1%和0.5%。

      資金面或成影響2017年房價主因

      2月3日,農歷新年開工第一天,央行就上調逆回購操作中標利率,并且上調了常備借貸便利貸款利率,隔夜品種上調35個基點。

      中原地產分析師張大偉告訴財新記者,影響2017年樓市走勢最關鍵的因素是資金價格的變化。目前看,加息或者變相加息的可能性已經出現。2017年北京及其他主要一二線城市的房價調整預期越來越明顯。

      “判斷2017年北京或者全國房價走勢可以說主要看資金價格和是否‘認房又認貸’。如果認房又認貸,可以預期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間,而房價的跌幅甚至會接近2014年。”張大偉補充道。

      “央行今日的利率調整使得資金面收緊,利空房價上漲。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受財新記者采訪時表示,2017年房價可能還會上漲,但漲幅受到抑制。

      除了資金面之外,庫存和需求也是影響房價的因素。穆迪指出,截至2016年12月,一二線樣本城市的住宅庫存,分別處于八個月和六個月的低位。較低庫存降低了未來半年這些城市房價大幅回調的風險。嚴躍進告訴財新記者,一線城市剛需依然強勁,價格方面不會下跌,房價在2017年會有6%的增幅。

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